보유세를 일괄로 올리는 개편이 아니다. 실거주 중간가는 깎고, 비거주와 초고가는 올리는 재분배다. 다만 실입주 전환도, 매도도 생각만큼 일어나기 어렵다. 세금은 걷히는데 시장은 안 움직이는 구조에 가깝다.
01
세 문장 요약
이것만 알면 나머지는 각주다.
기준선
시가 20억까지 면세
1주택 종부세 과세기준을 공시가 12억 → 14억으로. 거주 여부와 무관하게 이 아래는 대상에서 빠진다.
갈림길
사느냐 아니냐로 갈린다
기본공제가 실거주 14억 vs 비거주 9억. 같은 집이어도 세금이 몇 배 차이 난다.
진짜 폭탄
양도세 장특공
공제 기준이 보유기간 → 거주기간. 안 살면 공제를 못 받는다. 가액과 무관하게 전 구간에 걸린다.
02
가격대별 갈림길
같은 집, 같은 주인. 사느냐 안 사느냐만 다를 때의 연간 종부세.
시가 20억
실거주는 줄고, 비거주는 5배 넘게 뛴다
현행
27.6만
실거주
10.8만 ↓
비거주
152만 ↑
시가 25억
실거주는 여전히 감세 구간
현행
46.1만
실거주
32.3만 ↓
비거주
222만 ↑
시가 30억
여기까지가 실거주 감세의 끝
현행
91만
실거주
76만 ↓
비거주
425만 ↑
시가 50억
실거주도 증세. 다만 폭이 절반
현행
454만
실거주
978만 ↑
비거주
1,970만 ↑
현행개편 후 · 실거주개편 후 · 비거주막대는 각 가격대 안에서만 비교
03
무엇이 바뀌나
두 개의 세금, 하나의 원칙 — 살아야 깎아준다.
종합부동산세
보유 단계 · 매년
주택 수 기준 세율→주택 가액 기준 단일 세율
1주택 공제 12억→실거주 14억 · 비거주 9억
공정시장가액 60%→70% (다주택은 80%까지)
보유기간 세액공제→거주기간 공제 · 한도 600만
세부담 상한 150%→200%
양도소득세 장기보유특별공제
처분 단계 · 팔 때 한 번
보유 + 거주 합산→거주기간만 · 연 8%
15년 보유 5년 거주 = 60%→40%
10년 보유 + 10년 거주 = 80% 유지
공제 한도 없음→2028년 20억 → 2029년 10억
다주택 보유공제 최대 30%→2029년 폐지
04
전가는 어디로 오나
경로를 하나씩 따져보면, 임대 총량이 줄어든다는 그림은 대부분 무너진다.
경로 A · 약하다
종부세 인상→집주인 비용 증가→월세에 얹음→세입자 부담
교과서적 전가 경로지만 이번엔 약하다. 실거주 기준 증세는 시가 32억부터 시작해 45억부터 급등한다. 해당 주택 세입자 모수 자체가 얇다.
경로 B · 기각
장특공 거주 요건→비거주 1주택자 실입주→임대 물량 소멸→전월세 전반 상승
세놓던 집 −1+본인이 살던 전셋집 +1+임차 수요 −1=총량 중립
1주택자가 안 사는 집을 세놨다면 본인은 정의상 어딘가에 임차로 살고 있다. 실입주하는 순간 그 전셋집이 시장에 나오고 임차 가구도 하나 줄어든다. 물량이 사라지는 게 아니라 자리를 바꾸는 것뿐이다. 게다가 상당수는 전세 끼고 산 갭투자라 보증금 수억을 돌려줄 현금이 없어 실입주 전환 자체가 안 일어난다.
남는 것 · 구성 변화
고가 임차 물건 감소·전세 → 월세·반전세→총량이 아닌 구성의 이동
총량 충격은 작지만 자리 이동은 실재한다. 강남 집을 세놓고 경기도에 살던 사람이 실입주하면 강남 임대 물건이 빠지고 경기 물건이 나온다. 임차 수요는 따라 움직이지 않는다. 여기에 보유세 현금부담이 커진 집주인의 월세 선호가 겹친다. 임대 재고가 줄어드는 게 아니라 지역·가격대가 재배치되는 것으로 보는 편이 정확하다.
05
목표별 성적표
"효과가 있냐"는 질문의 답은 무엇을 목표로 보느냐에 달려 있다.
세수 확보
A
2027~2031년 누적 13.3조 증가, 이 중 종부세만 9.3조. 계산이 이미 끝난 영역이다.
과세 형평성
B+
같은 30억인데 1채냐 2채냐로 세율이 갈리던 왜곡을 푼다. 반박 논리가 별로 없는 부분.
집값 안정
D
양도세는 팔 때만 낸다. 안 팔고 버티다 물려주면 그만이고, 고령자 납부유예까지 확대돼 강제 매도 압력은 오히려 약해졌다. 실입주 전환이 어렵다는 건 매물도 안 나온다는 뜻이다.
주거 안정
C
임대 총량 충격은 당초 우려보다 작다. 다만 고가 임차 구간이 얇아지고 전세가 월세로 밀리는 구성 변화는 남는데, 임차인 보완책은 함께 오지 않았다.
06
시간표
부담이 뒤로 밀려 있다는 점이 중요하다.
2026.09
정기국회 제출
원안 통과가 전제다. 강남권 반발과 야당 조합을 감안하면 공제 구간과 세율표는 손질될 여지가 있다.
2027
절세 매물이 몰리는 해
종부세는 과도기 세율 적용, 양도세 개편은 1년 유예. 다주택 양도세 중과 한시 완화가 2028년까지라 매도하려면 이 창구를 쓴다.
2028
가액 기준 단일 세율 시행
주택 수 구분이 사라진다. 장특공도 보유 2% / 거주 6%로 축소되기 시작.
2029
보유공제 완전 폐지
거주기간 공제로 일원화. 임대 물량 이탈이 본격화될 구간이자, 부담이 정권 후반부로 밀린 지점.
정리
임대 시장이 무너진다는 시나리오는 과장이다. 실입주로 갈아타면 물량은 자리만 바꾸고, 갭투자 구조에서는 갈아탈 현금이 없어 아예 움직이지 않는다.
그런데 안 움직인다는 건 양쪽으로 다 안 움직인다는 뜻이다. 세입자를 내보내지도 않고, 시장에 매물을 내놓지도 않는다. 남는 건 매년 꼬박꼬박 걷히는 보유세다. 5년간 13.3조, 그중 종부세가 9.3조.
그래서 이건 집값을 잡는 정책이 아니라 세금 체계를 정상으로 되돌리는 정책으로 보는 게 정확하다. 주택 수 기준의 왜곡을 푸는 것만으로도 할 가치는 있다. 다만 집값이 잡힐 거라 기대하면 실망한다.
시가 20억 이하 실거주 1주택은 종부세 영향 제로. 비거주는 시가 13억부터 과세 대상에 들어온다.